Đăng Thy
Đối với cá nhân chủ nghĩa, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng giao kèo (nếu là bên nhận chuyển nhượng hiệp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hiệp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.
Việc đưa quy định Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vào Luật Nhà ở sửa đổi nhằm phần nào giúp xóa bỏ những điểm nghẽn tín dụng, xử lý nợ xấu là hành động đáng trân trọng của Bộ Xây dựng.
Cách xử lý tài sản thế chấp khi chủ đầu tư vỡ nợ : Thông thường, khi chủ đầu tư dự án không có khả năng hoàn tất dự án và tuyên bố vỡ nợ, khách hàng khởi kiện thì tòa án sẽ xem tài sản thế chấp trước hay sau thời khắc bán cho khách hàng. Ngoại giả, việc cho phép chủ đầu tư đem tất thảy dự án đi thế chấp còn gây ra rủi ro lớn cho khách hàng khi tài sản hình thành trong ngày mai (theo giao kèo góp vốn, hoặc hiệp đồng mua bán) của khách hàng cũng chính là phần tài sản mà doanh nghiệp đã mang đi thế chấp.
Chính vì bất cập trên, nên thời gian qua tại hồ hết các dự án bất động sản, khách hàng mua căn hộ dự án chỉ có thể thế chấp tài sản hình thành trong mai sau tại nhà băng đã có thỏa thuận với chủ đầu tư mà không thể thế chấp tại các nhà băng khác. Về phía khách hàng, bây chừ hồ hết các chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các ngân hàng (có thể ắt hoặc chỉ quyền sử dụng đất).
Và việc này thường được các chủ đầu tư quảng cáo dưới dạng mua căn hộ dự án A được nhà băng B cho vay. Rủi ro còn đó dù rằng đã quy định cụ thể trong bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhưng bản thân việc Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mang lại những thiệt thòi và rủi ro không nhỏ cho khách hàng cũng như các ngân hàng.
Theo đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê chuẩn, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Do đó việc các ngân hàng sẽ siết chặt việc cho vay thế chấp là điều hoàn toàn dự đoán được. Được thế chấp dự án để vay vốn Bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này gồm 12 chương với 188 điều (hơn 3 chương và 35 điều so với Luật nhà ở 2005). Tuy nhiên, muốn hạn chế tối đa những rủi ro, khai thông dòng chảy tín dụng cho các dự án nhà ở thì sắp tới đây, khi Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội chuẩn y, các Nghị định, Thông tư chỉ dẫn cần quy định cụ thể về điều kiện, lớp lang, thủ tục thế chấp nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai.
Đáng lưu ý, tại điều 47 của dự thảo luật lần này quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong ngày mai của chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ. Còn nếu tài sản bán sau thế chấp thì xem như nhà của khách hàng đã thuộc về nhà băng.
Tuy nhiên, quy định này cũng chỉ mang tính nguyên tắc, bởi nó trái với Điều 91 Luật Nhà ở quy định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự (mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý) phải có giấy chứng thực quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của luật pháp.
Nếu tài sản bán trước ngày thế chấp thì tài sản phải trả lại cho người dân. Cần nói thêm là dù trước đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 thừa nhận loại giao thiệp thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai (khoản 2 điều 61 Nghị định 71).
Như vậy, khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì khách hàng mua căn hộ dự án hoàn toàn có thể đem tài sản hình thành trong mai sau đi thế chấp ngân hàng. Về phía nhà băng, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong ngày mai cũng tiềm tàng nhiều rủi ro như: Chủ đầu tư đã thế chấp tất tật dự án cho ngân hàng khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác nếu xảy ra tranh chấp giữa các nhà băng về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về ngân hàng nhận thế chấp từ khách hàng.
